É cada mais recorrente escutar, em diversas regiões do país, comentários provenientes de especialistas e cidadãos comuns acerca das constantes valorizações do mercado imobiliário. O Índice FipeZap, por exemplo, apresenta valorização de 147,5% dos imóveis na cidade de São Paulo para o período de janeiro/08 a agosto/12.

Antes de traçar precisões sobre o futuro dos preços dos imóveis, é necessário entender bem como tem sido calculado o índice de abrangência nacional mais utilizado no mercado imobiliário, o Índice FipeZap criado em 2007.

O primeiro ponto é que o índice toma como base apenas os preços anunciados, que por sua vez, estão sob a ótica apenas da oferta. Apesar do difícil acesso, o ideal seria comtemplar valores de fechamento como escrituras, registros e avaliações feitas pelos agentes que financiam os imóveis. No estado de São Paulo, por exemplo, cerca de 57% dos imóveis vendidos foram financiados em junho^[1] desse ano. Assim, considerar a avaliação feita pelas instituições financeiras seria uma ótima amostra dos preços de mercado.

O FipeZap opta por utilizar em seus cálculos, apenas o preço anunciado dos imóveis, tal procedimento ocorre também na Hungria, Inglaterra, Áustria e em Malta.

Evidentemente, esse preço anunciado é diferente do valor de fato transacionado, o que leva a certas distorções no índice para cima, ou seja, o índice é sempre superestimado.

No caso brasileiro, há ainda mais um agravante, o índice só considera o preço ofertado dos imóveis cadastrados no site Zap Imóveis, quer pelos proprietários, quer pelas imobiliárias, sendo as últimas a maioria dos anunciantes.

Existe um fator comportamental na oferta de preço das imobiliárias que as estimula a mostrar uma alta constante. Caso os proprietários ou locatários mais antigos vejam que o novo valor anunciado de um imóvel é inferior ao que foi pago por eles, a imobiliária responsável certamente será alvo de críticas e reputação, de modo que essa tem incentivos a elevar os preços ofertados e, assim, arrefecer tal problema. Muitas vezes o preço sobe e ocorre, concomitantemente, um desconto para compensar no preço final, no entanto, o comprador antigo fica com a impressão que fez um ótimo negocio e que os preços nunca descem.

Uma alternativa, para o estado de São Paulo, seria o uso do índice CRECISP, existente desde 2010, que mede o comportamento do conjunto de preços médios de imóveis usados e de aluguéis residenciais no Estado de São Paulo mês a mês. É calculado pela média de todos os preços de venda dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais contratados em imobiliárias credenciadas pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo.

Para o mercado nacional, o IBGE anuncia que criará um índice de preços de imóveis conforme decreto de 2011, mas ainda não há previsões para sua divulgação.

De nossa experiência pessoal, sabe-se que os preços dos imóveis cresceram nos últimos anos, porém os dados estão superestimados e não são confiáveis. A análise só pode ser feita com as ressalvas pertinentes.

Post em Parceria com Giovana Carvalho, graduanda em economia pela FGV-EESP