Por que sempre haverá menos estacionamentos do que o necessário?

É da rotina dos brasileiros, sobretudo do paulistano, encontrar estacionamentos lotados, sem vagas e com preços abusivos. Embora essa situação comum seja desconfortável, do ponto de vista econômico isso é totalmente compreensível.

Alguns empreendedores, ao analisar uma oportunidade de investimento, olham apenas o retorno de um empreendimento e se esquecem de considerar os ganhos que teriam com outras escolhas.

É aí que entra um dos mais importantes conceitos de economia: o conceito de Custo de Oportunidade, que pode ser entendido como “o rendimento do qual abdicamos ao fazermos uma determinada escolha”. Por exemplo, ao investirmos na bolsa de valores, estamos abrindo mão de um rendimento na poupança ou tesouro direto, considerado sem risco. Para que o nosso retorno em ações seja considerado razoável ele deve ser no mínimo superior àquele do qual abrimos mão.

É sob esse ponto de vista que um estacionamento nunca é um bom negócio. Imagine um empreendedor que deseja abrir um estacionamento. Agora pense nos dois extremos: um local central, perto de escritórios, do centro da cidade e outro local isolado perto apenas de residências.

Fazer um estacionamento em um local afastado não é interessante pois não há demanda para isso. Não à toa esses estacionamentos perto de bairros costumam ficar às moscas.

Agora pense na situação oposta: um local central, com escritórios, lojas etc. Se há uma concentração de pessoas excessivas, um estacionamento poderia gerar uma receita razoável para um empreendedor. Mas o que ele deve ter em mente é o que se está abrindo mão ao construir um estacionamento, ou seja, o famoso custo de oportunidade.

Nesse caso, o custo de oportunidade é extremamente alto, pois o empreendedor poderia ganhar com o imóvel, que geralmente é extenso, alugando-o, construindo um prédio comercial ou mesmo vendendo-o para uma imobiliária.

Para ilustrar o raciocínio, vamos utilizar um exemplo: imagine um estacionamento localizado na região valorizada do Itaim Bibi, na cidade de São Paulo. Calcularemos o exemplo para um estacionamento de 30 vagas. Como uma vaga para um carro médio na cidade de São Paulo tem de ter pelo menos 2.1 metros por 4.7 metros, o estacionamento terá 462m² (21mx22m) quando acrescentamos área para manobras. A imagem ao lado ilustra o exemplo.

A região tem escritórios de alto padrão e restaurantes caros, logo, o metro quadrado da região é caro. Segundo o índice FipeZap, o metro quadrado da região custa aproximadamente R$9.000. Imaginando que o dono do terreno, que custa R$4.158.000,00, opte por vender o terreno e aplicar tudo no Tesouro Nacional, que tem risco zero, calculamos que essa aplicação renderia, após impostos, R$19.845,01 ao mês com a taxa Selic a 7,25% ao ano.

Ao invés de vender e aplicar no Tesouro, no entanto, o dono pode optar por operar um estacionamento. Nós fizemos o cálculo para um estacionamento que cobra mensalidades de R$400,00 e tem um preço médio da hora de R$10 para carros avulsos, gerando uma receita mensal de R$28.840 que, reduzida dos custos e impostos, geraria um lucro líquido mensal de R$11.162.

Portanto, mesmo com premissas favoráveis à operação do estacionamento, aplicar o dinheiro da venda do terreno na poupança ainda assim é mais vantajoso (afinal, R$19.845,01 é mais que R$11.162). Ou seja, operar um estacionamento é pior do que deixar o dinheiro do terreno parado na em uma aplicação do Tesouro Nacional, que é o investimento com risco zero e baixo retorno.

Logo, não há dúvidas que um empreendimento imobiliário, com alto valor agregado geraria mais retorno. Os aluguéis e taxas de administração pagos pelas grandes empresas que utilizam esses prédios e regiões como Faria Lima, por exemplo, geram um fluxo de caixa muito mais interessante do que um simples espaço vazio com carros entrando e saindo, por maior que seja esse fluxo.

É por isso que encontramos essa falha de mercado, ou seja, sempre vai haver menos estacionamentos do que o necessário, porque do ponto de vista empresarial, construir algo desse tipo não é economicamente interessante. Não por coincidência, a cada dia nessas regiões os grandes estacionamentos dão lugar a prédios luxuosos, e qualquer novo bairro com essas características que venha a surgir terá o mesmo destino. Infelizmente, a não ser que seja tomada alguma medida, os paulistanos continuarão a sofrer com a falta de estacionamentos e abuso de preços.

Post em  parceria com Daniel de Lima e Leonardo de Siqueira Lima .